房地合一稅是邁向居住正義一大步

（台灣TB新聞網）「房地合一、實價課稅」，立法院終於三讀通過，令人欣慰，此法案通過的意義重大，且影響深遠。不動產實價課稅這條路的確走得辛苦，回顧財政部曾五度擬出稅改方案，且折損了三位部長都沒成功。

民國七十六年房價暴漲，造成中低所得者無力購屋，貧富差距擴大，無殼蝸牛走上街頭，內政部七十九年召開「全國土地問題會議」，討論如何遏止房地產價格不合理上漲及投機買賣，從此開始不動產實價課稅的討論。

財政部最早在民國八十年時，提出不動產實價課稅改革方案，當時的部長王建瑄，曾陸續提出土增稅按實價課稅、課徵土地交易所得稅、及非自用住宅改按實價課土增稅等主張，但陸續被否決，連行政院都沒有接受，最後王建瑄黯然下台。

接任的財政部長白培英，提出縮小實施範圍，並加入可調整原始地價、長期持有減徵等配套措施，仍未獲行政院接受，白培英也卸下短暫的部長一職。民國八十三年，財政部長林振國再度推動不動產稅改，將配套措施訂定得更周全，終於獲得行政院支持，送入立法院審議，無奈立法院僅召開二次公聽會後就予以擱置，稅改無疾而終。

現任財政部長張盛和說，房地合一稅改不容易，影響很大，從過去經驗可知「不成功便成仁」，而此次靠著「時」與「勢」才能成功，因房價暴漲成為民怨之首，各界要求不動產稅改的呼聲很高，加上稅改僅針對房地分開的問題，影響人數不多，使反對聲音減少，總結來說，靠著自助、人助與天助，稅改才能順利通過。

原來先前各界對此法案是否能過關，並不看好，甚至網路還開賭盤看衰此法案，最後通過法案，雖然並不盡人意，其中包括未有按賺錢多寡採量能課稅的累進稅率，未能扼止既得利益者而提前實施的日出條款，以及較為寬鬆的自住免稅額等，然而在著眼建立制度、各方妥協、先求有再求好的共識下，雖不滿意，但可接受，因為房地合一、實價課稅通過相當不容易。

過去房地分離估價，欠缺房地合一實價交易資訊，地方政府受政治壓力，人為估算結果，均偏低房地交易價格，導致房地交易成本偏低，資本利得大部分落入私人口袋，這是政府間接鼓勵人民投資炒房，形成房地產從居住使用變為投資商品，房價也因此不斷飆漲。

有業者認為房地合一稅通過，因相對較奢侈稅輕，可以幫助短期投資客解套，也因為法案不確定性解除，利空出盡，房市量能將增加，房價將持續上漲。

業者如此說法可信嗎？由於當前房市景氣正處高點反轉之際，一年多來交易量減少，成交價剛開始小幅向下修正，而如今面對明年房地合一稅的實施，預期未來增加交易成本，減少投資利潤，房市景氣明顯會越來越差。

在目兩年以內的短期投資客，仍然適用奢侈稅情況下，要藉機賣出解套似乎很難，要加碼購進更是無利可圖，完全不可能；倒是兩年以上的長期投資客，為減少損失，應該及早獲利了結，但能否解套，就看價格下降幅度，目前尚不得而知。

不論如何，房地合一稅的通過實施，勢必增加投資交易成本，如此除將減少房地產投資誘因外，也同時因為買賣雙方受實價課稅勾稽影響，讓實價登錄資訊更為確實，這對健全房市，避免房價哄抬，有相當正面效果。

另外，因為土增稅可抵扣房地合一稅，各地方政府也不用擔心政治壓力，合理調高土地公告現值，真正接近市價，以增加地方稅收財源；如此土地公告地價也可以同時合理提升，促成土地持有成本的合理化，避免囤地現象，更增加建設財源，有利地方的財政自主。

居住正義主要在建立完善的制度，避免住宅成為投資炒作商品，要落實並不容易，如今房地合一稅的通過，是邁向居住正義的一大步，希望此居住正義的火苗，不斷蔓延，逐漸落實。