基隆港務分公司七堵一德新村宿舍整合台鐵公司、台灣菸酒公司將以都市更新「權利變換方式」進行開發

(台灣TB新聞網/記者陳順煌) 台灣港務公司基隆分公司於7日舉辦七堵「一德新村都市更新事業公開評選實施者案」舉辦招商說明會，與潛在投資人進行投資訊息之交流與招商機制的說明，除進行溝通交流外，亦帶業者實地走訪現場了解基地環境及現況。

說明會由基隆港務分公司總經理宋益進主持，有多家有經驗的開發公司、顧問公司及建設公司共計50餘人參與，基隆市政府方定安秘書長及都市發展處謝孝昆處長等，亦在現場表達對本案的支持。

總經理宋益進表示，基隆市七堵區一德新村開發案為港務公司第1件以都市更新方式辦理的資產活化案件，希望有相關經驗的業界先進，能以實施者身分與港務公司合作，透過今日的招商說明會與業界先進實質交流，期望能促使業者踴躍投標。

台灣港務公司基隆港務分公司所持有的基隆市七堵區「一德新村」土地，約1.1公頃（1公頃3025坪，1.1公頃＝3327.5坪）精華土地，鄰近七堵火車站、捷運七堵站（興建中），位於交通節點，位處七堵區中心，鄰近市場、學校，周遭生活機能完善。

基地隔壁有「陽明海運」總部，為基隆市海運產業重心，未來可以規劃為海運相關產業園區、辦公室使用、住宅使用、物流中心、購物商場等，進行整體開發，透過就業人潮吸引新住民，七堵區商業發展可期。

基隆市政府配合施政規劃，於基隆河谷廊帶布局，在陽明海運總部南側，規劃多功能「社會住宅」用地、於七堵火車站北側規劃「站前商場」、於未來基隆捷運七堵站規劃「捷運共構」，做為商場辦公複合使用。

據指出，為了活化七堵區一德新村資產，結合鄰近台鐵七堵車站、基隆市第七期市地重劃區，周邊區域開發契機，基隆捷運七堵站，設置後區域發展前景。依據「都市更新條例」第22條規定，採「自辦」都市更新「權利變換」方式，將兩筆1.1公頃土地，列為開發範圍，促進地區繁榮發展。

據了解，七堵區一德新村土地開發案，係前交通部基隆港務局所有「員工宿舍」，為港務公司自101年改制以來，首次推出都市更新開發案，對該案抱有很高期許；基隆港務分公司深耕港埠物流服務本業，也積極推動業務多元化發展，發揮公司經營本質。

未來一德新村將以「權利變換」方式，進行都市更新開發，透過公開評選方式，徵求實施者；土地並整合「台鐵公司、台灣菸酒公司」所持有之鄰近土地（約0.3公頃），納入共同開發，總開發面積可達約1.4公頃（4235坪），土地形狀方正完整，是基隆七堵區，相當大面積可開發基地。

權利變換，是都市更新事業中，地主、建商或其他投資人，共同提供土地、建築物、他項權利或資金，參與更新，並在更新後，按其更新前權利價值比率，以及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金的機制。

易言之，就是地主出地，建商出資，共同參與更新，並在更新後，按照一定比例分配成果。係透過公開、公正的方式，處理相關權利人的產權、建物土地分配，以互助合作的方式實施都市更新。

依據目前都市更新制度下，為了使開發者可以獲得最大的收益，港務公司評估採取將傳統的「合建模式」，轉化為符合「權利變換」的作法。原因是為了提高都更案的「公平性、透明性、效率性、降低爭議性」。將原本由地主和建商，自行協議分配利益的「合建模式」，轉變為由政府主導，依據《都市更新條例》規定，透過「權利變換」計畫，能更客觀地分配，更新後土地和建築物，確保地主權益，並提供稅賦減免等誘因。

權利變換的優點有：1.公平分配：權利變換以客觀的價值評估為基礎，避免人為因素造成的分配不公。2.減少爭議：透明的分配機制，有助於減少地主與建商之間爭議，提高都更案的成功率。3.提高效率：權利變換有助於簡化都更程序，提高都更效率。4.稅賦優惠：參與權利變換的地主，可享有土地增值稅和契稅的減免。5.少數服從多數：多數人同意即可，少數人反對不致影響事業進行。

而合建協議模式的缺點有：1.資訊不對稱：地主可能對都更資訊不夠了解，容易受到建商的不當影響。 2.分配不公平：可能因人為因素或建商因素，造成地主分配不公，權益受損。 3.爭議性很多：容易因分配比例、建築設計等問題，產生爭議，影響都更進度。

權利變換的實施程序比較複雜，包括：1.擬定權利變換計畫：經由專業估價師，評估更新單元內土地及建築物的價值，並擬定權利變換計畫書。2.公開展覽與聽證：權利變換計畫書需公開展覽，並舉辦聽證會，讓所有利害關係人充分表達意見。3.審核通過：由地方政府都市更新審議委員會審議通過後，方可實施。4.拆除重建：依照權利變換計畫書，進行建物拆除、重建。5.產權分配：照權利變換計畫書，分配更新後的土地及建築物，或發給權利金等。

權利變換方式，以土地及合法建築物所有權人的觀點，進行分配及規劃；對於開發商是利潤的項目，對地主而言是成本的項目；而「折價抵付」的項目，包括：工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用；其中貸款利息、管理費用，包含有開發商的利潤。

除了「利潤」之外，地主及開發商，最關切的還有「容積獎勵」，未來有可能面臨容積率未定的情形，專家的看法是有幾種處理方式：一是，可以配合都市更新事業計畫及權利變換計畫的申請，簽訂合建契約時，應預留彈性空間；二是，言明政府審議造成的計畫變更，可按一定比例調整；三是，全部由開發商吸收更新建築容積獎勵的增減。

權利變換的優點，一般認為是：可以提供更公平、透明的都更機制，有助於保障地主權益，降低爭議與風險，並提高效率。透過權利變換，地主可以更清楚地了解自己的權益，並參與到都更的決策過程中，不再是被動接受建商的安排。地主和建商，共同了解權利變換的機制，並在專業團隊的協助下，共同參與都市更新，實現三贏。

業者指出，基隆的地形地貌多山少平地，丘陵地形占據大部分，緊鄰海岸線；概括為背山面海，港口周圍和基隆河谷地帶所形成狹窄平原，其餘多為丘陵和山地，可開發平地並不多；基隆港務分公司一德新村宿舍都市開發案，是難得的投資都更事業。

據業者分析，基隆港務分公司積極推動港口轉型，包括港區土地活化、港埠建設、以及智慧化和數位化發展，尤其是，明顯改建新建西岸與東岸旅客服務中心與招商，推動國際郵輪發展，讓人民很有進步感覺，也帶動負起繁榮基隆的社會責任，功不可沒。

為了提前讓潛在投資業者，先瞭解招商規劃，以利爭取未來合作機會，基隆港務分公司自即日起至114年8月15日止，主動辦理招商文件公開閱覽；將公開甄選實施者，讓開發案發揮最大效益。

基隆港務分公司並提供實施契約草案、申請須知草案等二份招商文件，公開在官網讓潛在投資人參考；另訂於114年8月7日（星期四）上午10時30分，假交通部國際會議中心2樓201會議室（台北市中正區杭州南路一段24 號），舉辦「基隆市七堵區一德新村都市更新事業公開評選實施者案招商說明會」，歡迎業界參與洽詢。